Valeur verte à Calais : 532 maisons vendues sur 736, et c'est là qu'est le risque
En bref
Calais a enregistré 736 ventes en 2024, dont 532 de maisons, soit près de trois sur quatre. Or 12,5 % des maisons calaisiennes sont classées F ou G, contre 6,8 % des appartements.
Le risque énergétique porte donc sur l'essentiel du marché, et non sur une minorité de biens.
Une ville qui vend presque exclusivement des maisons
Sur les 736 ventes de logements anciens enregistrées à Calais en 2024, 532 portaient sur une maison et 204 seulement sur un appartement. Près de trois transactions sur quatre concernent donc de l'individuel.
Le parc lui-même compte 4 523 maisons pour 8 249 appartements parmi ses 13 127 diagnostics, soit 34,5 % d'individuel. Le marché est donc encore plus tourné vers la maison que ne l'est le parc, ce qui signifie que la maison change de propriétaire plus souvent que l'appartement.
Et la maison calaisienne est la plus exposée
Le croisement est défavorable. Les maisons affichent 12,5 % de logements classés F ou G, contre 6,8 % pour les appartements : un rapport de près de un à deux.
Autrement dit, le type de bien qui compose l'essentiel du marché est aussi celui qui porte le plus de mauvaises étiquettes. Contrairement à des villes comme Antibes, où le risque se concentre sur une poignée de maisons, il concerne ici le cœur des transactions.
Un parc sans échappatoire par le haut
Le second chiffre est sévère. Sur 13 127 diagnostics publiés, 320 logements seulement atteignent les classes A ou B, soit 2,4 % du parc.
En face, 1 170 sont classés F ou G, dont 314 en G. Les mauvaises étiquettes sont donc près de quatre fois plus nombreuses que les bonnes. Un vendeur calaisien ne peut pratiquement pas faire valoir une performance, faute de biens comparables sur ce marché.
La classe E, une masse considérable
Entre les deux extrêmes, 2 871 logements sont classés E, soit 21,9 % du parc, et 4 832 en D. La classe C n'en rassemble que 3 934.
Ces 2 871 logements en E ne subissent aucune interdiction aujourd'hui, mais entreront dans le calendrier locatif en 2034. Ajoutés aux 1 170 déjà en F ou G, ce sont 4 041 biens, près d'un tiers du parc, qui devront évoluer d'ici là ou sortir du marché locatif.
Ce que recouvre la valeur verte
L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare. Les notaires le mesurent chaque année sur les ventes réellement conclues.
Leur étude parue en 2024 retient environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement. La pénalité frappe donc deux fois plus fort le segment qui domine déjà le marché calaisien.
Ce que cela représente en euros
Rapportées au prix moyen calaisien de 134 321 €, ces proportions donnent environ 33 600 € pour une maison classée G et 16 100 € pour un appartement.
Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local. Elles disent l'ordre de grandeur de ce qui se joue, pas la valeur d'un bien précis, qui dépend de l'adresse, de l'état général et du nombre d'acquéreurs en face.
Le marché calaisien en 2024
Le prix moyen s'établit à 134 321 € et le mètre carré à 1 723 €, sur une surface moyenne vendue de 82 mètres carrés, l'une des plus grandes de cette série.
En 2019, la commune comptait 913 ventes à 114 350 € en moyenne et 1 403 € le mètre carré. Le prix moyen a donc progressé de 17,5 % et le mètre carré de 23 %, pendant que le volume reculait de 19 %.
Une hausse qui absorbe la moitié de la pénalité
Le calcul mérite d'être fait. Une valorisation de 17,5 % du prix moyen couvre largement la décote de 12 % subie par un appartement mal classé, mais reste bien en deçà des 25 % appliqués à une maison.
Or c'est la maison qui compose 72 % du marché. La hausse générale profite donc surtout au segment minoritaire, et laisse le vendeur d'individuel perdant en termes réels malgré cinq ans de progression.
Le recul porte lui aussi sur la maison
Un détail des transactions confirme la tendance. On vendait 725 maisons en 2019, contre 532 en 2024 : 27 % de moins. Les ventes d'appartements, elles, passent de 188 à 204, en légère hausse.
La contraction du marché calaisien porte donc entièrement sur l'individuel, c'est-à-dire sur le segment le plus mal noté. Le vendeur de maison affronte à la fois moins d'acheteurs, une décote plus lourde et une probabilité plus forte d'y être exposé : trois facteurs qui se cumulent au lieu de se compenser.
Vérifiez ce que le calcul a retenu
Avant d'accepter une note qui pèsera sur le prix, examinez son fondement. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.
À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Elle frappe donc identiquement un mur réellement nu et un mur isolé sans document.
L'avantage du propriétaire de maison
Il est réel et sous-exploité, et il concerne ici la majorité des vendeurs. Contrairement au copropriétaire, qui dépend d'un syndic, le propriétaire de maison détient ses propres archives.
Cherchez une facture d'isolation de combles, un devis de remplacement de menuiseries, une attestation de fin de travaux. La pièce utile nomme un matériau et donne une épaisseur en millimètres. Avec 33 600 € en jeu, c'est le document le mieux rémunéré du dossier de vente.
Louer à Calais : une exposition parmi les plus fortes
Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne basculent qu'au renouvellement.
Cela vise 314 logements aujourd'hui, 1 170 en 2028, puis 4 041 en 2034, soit près d'un tiers du parc diagnostiqué. Le sujet est traité sur les passoires thermiques et les diagnostics de location.
Avant de fixer un prix
Sur un marché où la performance énergétique est quasi absente, l'objectif n'est pas de se distinguer par le haut mais d'éviter le tiers concerné par le calendrier.
Commandez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main, et vérifiez le contenu du dossier sur les diagnostics de vente. Si la note reste basse, l'audit énergétique chiffre les travaux et remplace une inquiétude par un montant.
Questions fréquentes
Pourquoi le risque porte-t-il sur l'essentiel du marché calaisien ?
Parce que 532 des 736 ventes de 2024 portaient sur une maison, et que 12,5 % des maisons calaisiennes sont classées F ou G, contre 6,8 % des appartements. Le segment majoritaire est aussi le plus exposé.
Combien perd une maison classée G à Calais ?
Environ 33 600 €, en appliquant au prix moyen communal de 134 321 € la décote de 25 % mesurée par les notaires en 2024. Pour un appartement, l'ordre de grandeur tombe à 16 100 €.
Combien de logements performants compte la commune ?
320 sur 13 127, soit 2,4 % du parc en classes A ou B. En face, 1 170 logements sont classés F ou G : les mauvaises étiquettes sont près de quatre fois plus nombreuses que les bonnes.
La hausse des prix compense-t-elle la décote ?
Pour un appartement oui, la hausse de 17,5 % du prix moyen depuis 2019 dépassant la décote de 12 %. Pour une maison non, la pénalité atteignant 25 %. Or la maison représente 72 % des ventes.
Combien de biens sont visés par le calendrier locatif ?
1 170 logements sont classés F ou G, dont 314 en G déjà interdits de nouveau bail. En ajoutant les 2 871 classés E, visés en 2034, 4 041 biens sont concernés, près d'un tiers du parc.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.